Valuación de un sistema de distribución de hidrocarburos (Gasolinera) por los enfoques de mercado, costo e ingresos en el Distrito San Isidro de El General, Cantón Pérez Zeledón, Provincia de San José

Abstract

El presente trabajo de investigación aplica las metodologías de valoración existentes con la utilización de los enfoques de valuación, tal que permita obtener un valor objetivo para una estación distribuidora de combustibles, en este caso ubicada en Distrito San Isidro de El General, Cantón Pérez Zeledón, Provincia de San José, estableciendo los límites inferiores y superiores del valor para esta estación expendedora de combustible. La investigación surge con el propósito de aplicar las metodologías existentes para la valoración de estaciones de servicio, con base en el análisis de los componentes financieros derivados de los estados financieros. Esto se hará como respuesta al predominio de modelos tradicionales que se basan en la valoración física para responder a los criterios de valoración ante entes financieros en cuanto a garantías hipotecarias. El objetivo principal que se desarrolla en el trabajo consiste en aplicar las metodologías existentes para determinar el valor de una estación distribuidora de combustibles, para lo cual se fija la estructura de valores que debe comprender la valoración de una estación distribuidora de combustibles. La valoración de este bien inmueble se realizó en tres etapas: la primera, la valoración física, incluye la valoración del terreno por el enfoque de mercado y la valoración de las construcciones, equipos e infraestructura por el enfoque de costo. En una segunda etapa se parte de un supuesto alquiler, para lo cual se determinaron los ingresos, así como los egresos en que incurre la actividad por concepto de alquiler del negocio, para definir el valor del activo inmobiliario. En la tercera etapa se realizó la valoración de la empresa en marcha bajo el enfoque de la capitalización de los ingresos.