Modelo gerencial de toma de decisiones para la renovación de activos inmobiliarios de los fondos de inversión no financieros
Resumen
El presente trabajo se trata de un caso que estudia el momento en el cual deben
ser renovados los activos inmobiliarios pertenecientes a fondos de inversión inmobiliarios
no financieros.
El caso se realiza con el fin de dar solución a los administradores de los fondos de inversión inmobiliarios, quienes podrán utilizar el modelo como un marco de referencia
para tomar decisiones sobre cuándo se deben vender los activos que componen su
cartera para renovar la misma y mantener los niveles de rentabilidad. En Costa Rica este
tipo de fondos apareció el 1999, donde algunos edificios adquiridos para este fin ya
contaban con algunos años de construcción y cercanos a esas fechas, poseyendo
algunos más de 10 años, por lo que al envejecerse estos activos, surge la pregunta y
necesidad de saber cuándo debe renovarse de manera oportuna un activo perteneciente
a uno de estos fondos de inversión.
Durante el desarrollo de la investigación del caso, se determinó que no existe en la
actualidad un estudio o modelo documentado que permita al menos, dar una guía de
cuándo o en qué rango de tiempo debería realizarse la renovación de un activo. Además,
se encontró una gran cantidad de variables que influyen en el proceso para decidir cuándo
debería venderse el activo. Cabe destacar que estas variables son de diferente
naturaleza; de índole cuantitativa y de índole cualitativa, y presentan diferente escala de
medición por su heterogeneidad, entre otras características.
Ante esta situación, surge como objetivo del proyecto, desarrollar un modelo
gerencial de toma de decisiones para la renovación de activos inmobiliarios de los fondos
de Inversión no financieros. Para dar solución al caso se agruparon las principales
variables, consideradas como aporte significativo. Estas variables se clasificaron en tres
grupos, tales son: negocio, estructural y entorno, estos grupos tienen el objetivo de
considerar las situaciones del rendimiento del fondo inmobiliario, relacionado al activo, la
característica propia del inmueble y factores del entorno que puedan afectar su
comportamiento, respectivamente.
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Para cada una de estas variables se establecieron parámetros de calificación, de
forma tal que el evaluador pueda utilizar el modelo, acorde con las condiciones reales del
país. Por último, se desarrolló una solución para automatizar la utilización del modelo,
esta fue confeccionada en Microsoft Excel para facilitar la evaluación por parte de los
administradores de los fondos de inversión.
Finalmente, se comprobó que el mercado panameño posee las condiciones
suficientes para adquirir activos y hacerlos parte de las carteras inmobiliarias en el
momento de reposición de activos. Además, el modelo puede aplicarse no solamente a la
determinación del momento de venta: También en este país se determinó que puede ser
útil como herramienta para soporte de toma de decisiones en la adquisición de activos