Modelo gerencial de toma de decisiones para la renovación de activos inmobiliarios de los fondos de inversión no financieros

Abstract

El presente trabajo se trata de un caso que estudia el momento en el cual deben ser renovados los activos inmobiliarios pertenecientes a fondos de inversión inmobiliarios no financieros. El caso se realiza con el fin de dar solución a los administradores de los fondos de inversión inmobiliarios, quienes podrán utilizar el modelo como un marco de referencia para tomar decisiones sobre cuándo se deben vender los activos que componen su cartera para renovar la misma y mantener los niveles de rentabilidad. En Costa Rica este tipo de fondos apareció el 1999, donde algunos edificios adquiridos para este fin ya contaban con algunos años de construcción y cercanos a esas fechas, poseyendo algunos más de 10 años, por lo que al envejecerse estos activos, surge la pregunta y necesidad de saber cuándo debe renovarse de manera oportuna un activo perteneciente a uno de estos fondos de inversión. Durante el desarrollo de la investigación del caso, se determinó que no existe en la actualidad un estudio o modelo documentado que permita al menos, dar una guía de cuándo o en qué rango de tiempo debería realizarse la renovación de un activo. Además, se encontró una gran cantidad de variables que influyen en el proceso para decidir cuándo debería venderse el activo. Cabe destacar que estas variables son de diferente naturaleza; de índole cuantitativa y de índole cualitativa, y presentan diferente escala de medición por su heterogeneidad, entre otras características. Ante esta situación, surge como objetivo del proyecto, desarrollar un modelo gerencial de toma de decisiones para la renovación de activos inmobiliarios de los fondos de Inversión no financieros. Para dar solución al caso se agruparon las principales variables, consideradas como aporte significativo. Estas variables se clasificaron en tres grupos, tales son: negocio, estructural y entorno, estos grupos tienen el objetivo de considerar las situaciones del rendimiento del fondo inmobiliario, relacionado al activo, la característica propia del inmueble y factores del entorno que puedan afectar su comportamiento, respectivamente. 4 Para cada una de estas variables se establecieron parámetros de calificación, de forma tal que el evaluador pueda utilizar el modelo, acorde con las condiciones reales del país. Por último, se desarrolló una solución para automatizar la utilización del modelo, esta fue confeccionada en Microsoft Excel para facilitar la evaluación por parte de los administradores de los fondos de inversión. Finalmente, se comprobó que el mercado panameño posee las condiciones suficientes para adquirir activos y hacerlos parte de las carteras inmobiliarias en el momento de reposición de activos. Además, el modelo puede aplicarse no solamente a la determinación del momento de venta: También en este país se determinó que puede ser útil como herramienta para soporte de toma de decisiones en la adquisición de activos